Talousteema Oy
   
Talousteema Oy
Etusivu Blogi Verouutiset Talousteema Palaute
Talousteema Oy

Lassi Mäkinen

Sijoituksen reaalituotto ei ole millään tavoin reaalinen
26.4.2024 | © Talousteema Oy

Kun puhutaan sijoituksen reaalituotosta, silloin todellista kassavirtaa verrataan inflaatioon, joka on sovinnaissääntöihin perustuva laskennallinen suure. Nämä kaksi osatekijää ovat aivan eri maailmasta. Niitä ei saisi lainkaan verrata toisiinsa, vaan sijoituksen tuottoa pitää tarkastella tapauskohtaisesti.

Nimellistuotto on sijoituksesta saatava kassavirtojen nettosumma ja reaalituotto nimellistuoton ja inflaation erotus. Reaalituotto-sana johtaa harhaan, koska se ei ole millään tavoin reaalinen. Nimellistuotto on reaalinen, mutta reaalituottoa laskettaessa se on saastutettu inflaatiolla.

Mitä inflaatio tarkoittaa? Inflaatio kuvaa yleistä hintatason nousua ja vastaavasti deflaatio sen laskua.

Inflaatiota mitataan kuluttajahintaindeksin vuosimuutoksella. Tämä indeksi mittaa tavaroista ja palveluista koostuvan hyödykekorin kokonaishinnan muuttumista. Koriin valittujen hyödykkeiden painoarvot määräytyvät niiden osuuksista kotitalouksien kulutuksessa.

Mitä kuluttajahintaindeksin mittaamisessa käytettävään hyödykekoriin sisältyy?

Suomessa inflaation mittaamiseen käytetään EU:n tilastotoimiston Eurostatin yhdenmukaistettua kuluttajahintaindeksiä. Sen hyödykekoriin sisältyy 295 tuotetta.

Yhdenmukaistetun kuluttajahintaindeksin on tarkoitus vastata ihmisten käsitystä hintojen noususta. Se ei kuitenkaan täysin vastaa sitä, koska korissa eivät ole mukana esimerkiksi omistusasumisen kustannukset, sillä omistusasuminen ei ole yleistä kaikissa EU-maissa.

Kuluttajahintaindeksin mittaamisessa mukana olevien hyödykkeiden painoarvoja päivitetään vuosittain kulutuksen muutosten mukaisesti. Hyödykkeitä myös lisätään koriin ja niitä poistetaan siitä.

Asumisen, veden, sähkön, elintarvikkeiden, liikenteen, kulttuurin ja vapaa-ajan kustannuksilla ovat suurimmat painoarvot korissa.

Kuten edellä oleva luettelo kertoo, korissa on tavanomaisia ihmisten elämistään varten hankkimia tavaroita ja palveluita. Siinä ei ole mukana sijoituskohteita.

Sijoituksen tuotto muodostuu erilaisista kassavirroista. Se on tulo- ja menovirtojen erotus.

Sijoituksesta saatavat juoksevat kassatulot ja siihen uhratut juoksevat kassamenot ovat keskeinen osa näitä kassavirtoja, mutta eivät ainoat. Myös investoinnin kassameno, kun sijoituskohteeseen panostetaan, sekä sen kassatulo, kun kohteesta luovutaan, sisältyvät sijoituksen kassavirtoihin. Lisäksi siihen saattaa sisältyä rahoituksen kassamenoja, jos sijoitukseen on käytetty lainarahaa, josta on maksettu korkoa.

Kaikki nämä kassavirrat ovat reaalisia rahatuloja ja -menoja, jotka näkyvät pankkitilillä. Sijoituksen kokonaistuotto voidaan käyttää monin eri tavoin.

Jos sijoituksen tuotto käytetään tavanomaiseen kotitalouden kulutukseen, silloin sen vertaaminen kuluttajahintaindeksiin on paikallaan, joskaan ei aivan tarkasti oikein sekään.

Mutta usein sijoittajat käyttävät sijoituksen tuoton jollakin muulla tavalla, eikä tällöin ole mitään järkeä laskea reaalituottoa vähentämällä nimellistuotosta kuluttajahintaindeksillä ilmaistu inflaatio.

Jos esimerkiksi henkilö sijoittaa rahojaan asunto-osakeyhtiössä olevaan huoneistoon, jota hän vuokraa, ensimmäinen kassameno on huoneiston hankintahinta. Tämän jälkeen hän alkaa saada juoksevia kassatuloja vuokralaisen maksamina vuokrina sekä maksaa juoksevia kassamenoja mm. yhtiövastikkeina ja remonttimaksuina. Lopuksi hän myy huoneiston ja saa siitä myyntihinnan, joka voi olla hankintahintaa suurempi tai pienempi.

Kaikista näistä kassatuloista ja -menoista syntyy asuntosijoittajan kassavirtojen yhteissumma eli nimellistuotto. Sijoituksen kannattavuus riippuu siitä, miten hän käyttää saamansa rahamäärän. Inflaatio ei välttämättä ratkaise kannattavuutta.

Jos asuntosijoittaja käyttää huoneistosta saatavat kassatulojen ja kassamenojen erotuksena syntyvät pankkitililleen kertyvät rahat uusiin sijoituksiin, tällaisessa tapauksessa inflaatiovauhtiin vertaamisessa ei ole mitään järkeä. Jos hän käyttää rahat perheensä normaaliin kulutukseen, inflaatioon vertaaminen on ainakin jossakin määrin järkevää.

Yritysten investoinneissa inflaatiovertaus ontuu pahasti, koska yritykset eivät ole kotitalouksia. Silloin voitaisiin käyttää jotakin tuotantoon liittyvää hintaindeksiä, mutta sekin tuntuu järjettömältä tai ainakin omituiselta.

Parasta on lopettaa sijoituksen reaalituotosta puhuminen, koska reaalituotto ei ole todellinen tieto vaan pelkkä laskentailluusio.

Lassi Mäkinen

Älä luota lakisääteiseen kirjanpitoon ja tuloslaskelman voittoonPitäisikö Petteri Orpon jättää konkurssihakemus käräjäoikeuteen?Onko negatiivinen oma pääoma taloudellinen ongelma?Sijoituksen reaalituotto ei ole millään tavoin reaalinenPankit vaanivat tilitoimistojen apajiaKirjanpito tuhlaa arvokasta työaikaaOlen yli 50 vuotta laskenut väärinEkonomistit seuraavat vääriä talouslukujaVoittaako yritys rahaa vai pääomaa?Mitä pitäisi tehdä, kun rahat alkavat loppua?Alv:n alarajahuojennuksen tilalle tarvitaan parempi menettelyMaksetaanko osingot voitoista?Modernia kassavirtalaskentaa YhdysvalloissaYritysjohdolle tuoretta tietoa rahan riittävyydestä tulevaisuudessaHoltitonta taloudenhoitoaElämme talouden satumaailmassa irti todellisuudestaMitä hyötyä on voitosta?Yritysmuodoksi riittää pelkkä yritysTaas nollatutkimus yrittämisestäDigitalisaatio ja epärehellisyys käsi kädessäKonkurssit lisääntyvät ja valtio hyötyyVerohallinnolta lepsu ohje epäselvän lain tulkitsemiseksiKirjanpitolain vähäisyyttä koskevien pykälien hyödyntäminenPienille yhdistyksille luotiin turha ”tilinpitomalli”Verosihteerin lähettämä selvityspyyntö tuli kalliiksi tilitoimistolleMihin tasetta oikeastaan tarvitaan?Mihin tuloslaskelmaa oikeastaan tarvitaan?Vuosi vaihtui ja talous kuihtuu – mistä valoa talouteen?Kansanedustajien joululahja yrityksilleVirtuaaliviivakoodista maksutietokoodiVääjäämättä päädytään yhteen yritysmuotoonValhe, emävalhe, tilasto, tilinpäätösAutomaatio ei vähentänyt kirjanpitäjien määrääVaromatonta liikevaihdon laskentaaKatsekontakti, hymy ja tervehdys eivät maksa mitäänVerohallinto siirtää taas omia tehtäviään yrittäjilleKirjanpitolaki on uudistettava pikaisestiMoni yrittäjä lopettaa, jos YEL-maksut nousevatPitäisikö palkanlaskijoiden mennä lakkoon?Asunto-osakeyhtiön talousarvion lakiperusteinen umpisolmuAsunto-osakeyhtiöt laativat kirjanpitonsa liian vaikeastiMiten meidän käy, kun Venäjä tuhoaa taloutensa?Ukrainan sota vahingoittaa suomalaisiakin yrityksiäTaloushallintoalan tulevaisuusPienyrityksen elämä on turvatontaTaitamattomasti säädetty varojenjaon rajoitusOn parempi tehdä oikeita asioita väärin kuin vääriä asioita oikeinEntiset pimeät taksit ovat nyt laillisiaKorona muutti koko loppuelämäniKevytyrittäjäpalvelun kirjanpito vedettiin umpisolmuunSuomeen tarvitaan selluvero, sahavero ja kaivosveroHoidatko raha-asioitasi kuin Suomen valtio?Tarjoatko asiakkaallesi, mitä hän tarvitsee vai mitä haluaa?Yrittäjän terveys ei tunnu kiinnostavan ketäänYrittäjien kaivettava taistelukirveet esiinYritysverotusta voidaan ja pitääkin muuttaaKassavirta-ajattelu 11: ElämänasenneKassavirta-ajattelu 10: Melkein kaikki konkurssit voidaan välttääKassavirta-ajattelu 9: Kassavirtaverotus on oikeudenmukaistaKassavirta-ajattelu 8: Kassavirtaan perustuva tilitoimistopalveluKassavirta-ajattelu 7: Kassavirtalaskennan ohjelmistotValtiokonttori tulkitsee kustannustukilakia väärinKassavirta-ajattelu 6: Tehokasta kirjanpitoa suoraan tiliotteistaKassavirta-ajattelu 5: Kassasuunnittelu valaisee tulevaisuudenKassavirta-ajattelu 4: Iso hanke imee kassan kuivaksiKirjanpitolautakunnan lausunto tilinpäätöksen allekirjoittamisestaKassavirta-ajattelu 3: Sesonkivaihtelut kurittavat kassavirtaaKassavirta-ajattelu 2: Vahva kassavirta parantaaKassavirta-ajattelu 1: Kassavirtalaskenta maanläheistäMaksullinen verkkolaskutus on kehityksen jarruYhdenkertainen ei ole yksinkertaistaTilinpäätös valmistui heti seuraavana aamunaVaihtoehto Verohallinnon tilitoimistolleVerohallinto perustaa ”ilmaisen” tilitoimistonMiksi kirjanpito-ohjelmia on vaikea käyttää?SapattivuosiEduskunta pudotti pommin kirjanpitolautakunnan pöydälleTilitoimistovero rasittaa tilitoimistojen asiakkaitaYrittäjän nähtävä pitemmälle kuin ekonomistitVerotusta koodataan umpisolmuunKorona jättää jälkiä elämäämmeHallituksella väärä näkökulma työllistämiseenTilinpäätöksissä liikaa klappiaKovia kokeneet ja fiksut pärjäävätYrittäjät nostettiin tikun nokkaan kivitettäviksiPienet tilitoimistot voivat pelastaa SuomenYrittäjän piinakevätValmistaudu lamaan, vaikka se ei tulisikaanKassavirtalaskenta voittaa kuusi nollaAvaan kirjanpitoni ytimenKoodasin uudenlaisen kirjanpitosovelluksenHinta on tunneasia ostajalle ja myyjällePöytäkirja voi olla väärä todisteKompastuin Verohallinnon kielivirheeseenHerätys Verohallinto, elämme 2000-luvulla!Ilmasto-ongelma ei ratkea roskalaatikoillaEi saa suosia pientä tilitoimistoaPerustin osakeyhtiön ja yllätyinMiten tilitoimistot selviytyvät?Piiloverotus raskaampaa kuin avoin verotusTilitoimiston uusi suuntaOvela tilitoimistoalan valtausjuoniKirjanpitolain reliikitRahanpesun valvonta maksaa 355 euroaYrittäjiin kohdistuvaa vihapuhettaKateuden ryydittämää yrittäjien noitavainoaOsakeyhtiö on mainettaan parempiYrittäjä on monen sortin velvollinenSuomalaiset ovat tarkkoja talousasioissaHe ansaitsevat paremman työn ja elämänTilitoimistot tienhaarassa: täysautomaatio vai asiantuntijapalveluOsakepääomarajan poistamisesta tuli torsoTilinpäätökset laaditaan liian vaikeastiKuka maksaa turhan työn?Yrittäjyyden ylistäminen ei enää riitä vaan tarvitaan tekojaSuomen valtiosta on tullut digiterroristiKotitarkastajat nelihenkisiin perheisiin – onko totta?Tulevaisuudessa vain osakeyhtiöitäYötöitä kirjanpitäjille ja palkanlaskijoilleSeuraavaksi valvontakamerat kassoilleSuomen Yrittäjät nujakoi turhaan ay-liittojen kanssaPalkkaennakko ei ole palkka vaan pikavippiTulorekisterissä on päivämäärävirheHallitus mahdollistaa ihmisten säästöjen ryöstämisenKiristyvästä tietosuojasta paineita luottotietoyhtiöillePuolen vuoden musta aukko asuntoyhtiön taloudessa”Joskus tulee virheilmoitus, joka sitten häviää itsestään”Kassavirtahanke täyttää 15 vuottaTulorekisteri – kenen byrokratiaa se keventää?Aika ja raha – yrittäjän kaksi stressiäSuomen valtio tuotti taas tappiotaAllekirjoitettua tilinpäätöstä ei saa muuttaa”Kuuden euron simmi”Miksi taloushallinnon muutokset ajoitetaan vuodenvaihteeseen?Pienet tilitoimistot kyllä pärjäävät, mutta suuret…Tuntemattomat tilinpäätöskaavat suojaavat yrittäjää vainoltaMiten valvonta ”laaditaan”?Miksi yrittämisen byrokratia tuntuu kevyeltä?Arvonlisäverolaki kirjoitettiin kateuden kiimassaVerohallinto järjestää kirjanpitäjien hirttäjäiset tammikuussaSumu laskeutui Suomen talouden ylleYhdenkertainen kirjanpito kummittelee”Posti kulkee, kun Kusti polkee”Puhumattomuus on velallisen pahin virheTelia myy viestipalveluita mutta vastaa viesteihin hitaasti”Itselleen sika kiusan tekee…”Kolmen vuoden säännön anatomiaKirjanpitolaki rikkoo varovaisuuden periaatettaPyhä osinkoverotus – ”Miks kaiken pitää aina muuttua?”Vain muutos on varmaaValoa ikkunoissaOmaVero on huonompi kuin odotinPieni nainen ja iso unelmaTyö on antamista – ei ottamistaPuhelinetujen ennakonpidätykset tarpeetonta näpräämistäAuto kirjanpidossa – auto ei kirjanpidossa – auto jälleen kirjanpidossaVATT:n veroselvitys unohti tärkeimmän investointikannustimenABC-huoltamon kahvilassa on paras veroasiantuntemusMicrosoftille asiakkaat ovat vain lypsykarjaaKuudenkymmenen talousjohtajan harhainen totuusHankasalmi, Hämeenlinna, Oulu ja HelsinkiPienessä yrityksessä ihminen puhuu ihmiselleEduskunnassa saa valehdella mutta ei syyttää valehtelustaSeura-lehti: "Mikä kannustaa yrittämään?"Juha Sipilä haluaa Suomeen 110.000 uutta työpaikkaaJuuri nyt tilitoimistopalveluiden tarve kasvaa”Tämä on aivan hevon humppaa”Tekisinkö tilinpäätöksen vanhan vai uuden lain mukaisesti?
Talousteema Oy
 © Talousteema Oy 2014 – 2024